期待已久的《物权法》将于今年10月1日起施行。此间，在广州、济南、青岛等大中城市，均出现开发商“突击卖车位”现象。

但当开发商销售权属存在争议的地下停车场时，多遭遇业主的强力阻击。济南西部一社区业主甚至说，谁来制约财大气粗的开发商？显然，在一些没有成立业主委员会的小区，单凭几个一腔热血的业主代表，很难与开发商及其背景下的物业公司相抗衡。这位业主认为，开发商势力强大，让业主有话无处说。个别政府部门、法院在处理这类纠纷时也存在有法不依的嫌疑，如在成立业主委员会问题上，政府方面以种种理由拖延等。一些业主不理解，房管局为何给作为配套公建的地下停车位发放产权证，等等。

新出台的《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

山东沃德律师事务所律师李岳认为，这一规定是鼓励开发商及购房人在商品房买卖合同签署时即对车库位的归属及处置方案作出明确约定，并按约定进行处置。合同约定成为解决车库车位问题的关键，这是导致目前一些城市开发商抓紧销售地下车位的主要原因。

小区临时停车收费，该由业主说了算

因小区临时停车多是停放在露天的公共停车场地，而这些停车场地又属于全体业主，所以临时停车是否收费，收多少应该由业主来决定。

但据记者了解，目前一些尚未成立业主委员会的小区内，物业公司只是单方面决定临时停车场收费问题，业主的意见尚未纳入进来。这种现实情况，也导致了一些小区内业主与物业公司的矛盾。如济南一物业管理公司2006年11月1日决定，将所管理的小区地面停车位设为临时停车位，并进行收费管理。访客车辆进入社区2小时内不收费，超过2小时的按照临时停车场的规定进行收费。所收管理费除正常税收和车场管理人员工资开支外，补入社区公共设施维修费中。对此，小区业主认为，亲戚、朋友来了还收停车费，心里不舒服，收不收费应由业主说了算。

按照《物业管理条例》的规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，所收取的停车费扣除相关管理成本后为收益，主要用于补充专项维修资金。而物管公司实际上并没有权力支配公共土地，支配权的矛盾双方应该是开发商和业主。物管公司如果要划定停车位收费，必须经过业主委员会同意。

(记者吕福明)据新华社济南3月29日专电

■背景

地下停车场权属之争不断

当前小区车位大致分为3类：一类是封闭式的独立车库，业主购买后拥有房产证，其权属较为明确；二类是地下停车场车位，目前主要由开发商进行出售或出租；三类是占用楼外空地的临时车位，这类车位因占用业主的共有面积，归业主所有。目前最容易引起争议的主要是地下车位的权属问题，是业主无偿使用还是由开发商出售或出租给业主，或是只能收取管理费用，业主与物业及开发商方面各执一词。

我国《物业管理条例》第二十五条明确规定，物业管理用房、停车场(库)、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。业主据此普遍认为，地下停车场的建造费用已经摊在商品房的价格里面，并且小区内的土地属于业主共有，所以要求免费使用地下停车位。而目前，多数开发商实际上是以所有人的身份在出售或出租地下车位。

■快评

保障业主权益 显示文明进程

《物权法》第七十四条明确规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

小区停车场问题仅是《物权法》中所涉及的一小部分，但它足以让广大业主欢欣鼓舞。“车库应当首先满足业主的需要”，虽然此前的《物业管理条例》已有类似的内容表述，但在作为上位法的《物权法》中如此清晰地表述，其意义毋庸置疑。既然法律规定，占用业主共有道路停放汽车的车位属业主共有，开发商、物业公司就不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。这里，没有讨价还价的余地。

近年来，各地不断出现的业主维权活动，彰显了广大业主法律素质的提高，是社会文明进步的表现。但这样的激情场面还是越少越好。这需要政府部门以执政为民的理念，关心支持小区业主委员会的建设；需要法院等司法机构依法办事，还业主应有的权益；需要开发商和物业公司明确物权所有，以人为本诚信经营。（完）（责任编辑：周生斌）